איך למנוע רשלנות עורכי דין בעסקאות מקרקעין:
אתחיל במשפט המפתח שמאפיין את רוח הדברים במאמר הקצר שלהלן:
"לא ניתן להקל ראש בחשיבותו של עורך הדין בעסקת מקרקעין".
לאחרונה ניתן פסק דין של שופט בית המשפט המחוזי, עודד מאור, בסוגיה של אי התאמה בעסקת מקרקעין (תא (ת"א) 24687-02-19). בפסק הדין התייחס השופט לאחריותו של עורך הדין המייצג את הקונה. אפשר להגיד שזהו פסק דין שנוסף לפסקי דין רבים בהם מודגשת אחריותו של עורך הדין בעסקאות מקרקעין, ובפרט על הבדיקות המקדמיות שעל העורך דין לבצע עבור לקוחותיו בעסקת מקרקעין. בפסק הדין הזה אף הורחבו חובותיו של עורך הדין.
אציין כבר עכשיו כי לדעתי ולדעת אנשי המקצוע שבתחום ובהם עורכי דין ושמאי מקרקעין, בתי המשפט מטילים אחריות גדולה מדי על עורכי הדין, ולעיתים אין להם את הידע והיכולת לבצע בדיקות אלו. בדיקות כגון חריגות בניה בנכס, התאמה לרישום בטאבו, מצב תכנוני בנכס ובסביבה ועוד, כפי שאפרט בהמשך.
בפסק הדין האחרון שניתן, כאמור ע"י שופט המחוזי עודד מאור, הוחמרה האחריות על העורך דין שייצגו את הלקוחה שלהם. הלקוחה שייצגו, רכשה דירה "על הנייר" תוך הבטחה מהמשווק כי כל כיווני האוויר בדירה יצפו לנוף. אך בפועל, לאחר שרכשה, התברר לה כי כיוון דרום חסום ומוסתר. השופט ציין והדגיש את החובה המוגברת של עורך הדין והדגיש את חשיבות הייצוג המשפטי, "לא ניתן להקל ראש בחשיבותו של עורך הדין בעסקת מקרקעין" שעורך דין נשכר לעשות את כל הבדיקות המשפטיות.
בין היתר ציין השופט סעיף בחוזה המכר שבו חתמה הרוכשת על כך ש"הקונה מסכים וראה, בדק את המקום ואת הסביבה ואת התב"ע ואת המפרט ואת יתר המסמכים, ואת המצב הפיזי, התכנוני והמשפטי".
ולפיכך ניתן להקיש מדברי השופט, שהאחריות לבדוק את כל האלמנטים הללו היא של עורך הדין שמייצג את הקונה. זאת אומרת שעורך דין היה צריך לזהות שכיוון אוויר דרום יהיה חסום.
בקצרה אציין כי בפסקי דין רבים ונוספים נקבע כי מלבד הטיפול המשפטי, על העורך דין המייצג קונה, לבדוק את המצב התכנוני של הנכס, לבדוק את מסמכי הרישוי, לוודא היתרי בניה והתאמה או אי התאמה להיתרי בניה, רישום תקין ונכון במסמכי הבית המשותף ומצב תחזוקתי של הנכס.
בפסק הדין האחרון שצוין לעיל אף הוגדלו והורחבו חובותיו של העורך דין - לבחון את השפעת הסביבה של הנכס הנרכש.
אחזור ואדגיש שעל עורכי דין לבצע בדיקות מקדימות משפטיות אך בדרך כלל אין לעורכי הדין את הידע לבדוק מידע תכנוני ופיזי של נכס מקרקעין וככל הנראה לא למדו לקרוא גרמושקה (תכנית בניה) ולבחון חריגות בניה. ולכן כיום יותר ויותר עורכי דין מחייבים את הלקוחות שלהם לשכור שמאי מקרקעין מטעמם ודורשים דו"ח שמאי הכולל את כל הבדיקות הנדרשות. חשוב לציין שמרגע ששמאי מקרקעין הגיש דו"ח, חוזה המכר מבוסס על דו"ח השמאי והאחריות עוברת לשמאי המקרקעין.
שמאי מקרקעין הוא המומחה לנדל"ן. השמאי יודע לקרוא ולנתח מידע התכנוני מתכניות בניין עיר ותכניות ארציות, השמאי יודע לבחון את זכויות הבניה הקיימות והעתידיות המשקפות את התכנון הקיים והעתידי בסביבת הנכס. השמאי יודע לבחון היתרי בניה ולזהות חריגות בניה במידה וקיימות. בנוסף יודע השמאי לבחון סתירה בין מסמכים משפטיים למצב הקיים בפועל כמו רישום צולב במסמכי בית משותף.
כיום כל גוף שעוסק בתחום הנדל"ן, וכל חברה שמספקת הלוואות כגון בנקים וקרנות חוץ בנקאיות מבקשים חוות דעת שמאית לנכס מקרקעין אותו הם מבקשים לרכוש או לשעבד. תפקידו של השמאי לבחון את הנכס על בוריו, הן ברמה המשפטית, כגון בעלויות פרטית/חכירה והשלכות הבעלות, הן ברמת התכנון והרישוי והן היבטי המיסוי הצפויים.
לסיכום יותר ויותר פסקי דין פוסקים על ייצוג ברשלנות של עורכי דין המייצגים את לקוחותיהם אשר לא ביצעו את הבדיקות הנדרשות. בפסקי הדין מודגשת הזהירות הרבה והבדיקות המעמיקות שעל עורכי הדין לבצע לפני חתימה על עסקת מקרקעין והם מבקשים חוות דעת שמאי מקרקעין בכל עסקת מקרקעין ובכך מסירים מעצמם את האחריות הרבה שמוטלת על כתפיהם.